～ 現地・役所調査で見落としがちな「減価要因」と、税額を左右する『評価単位』 ～

「現地調査」と「役所調査」、どこを見て、何を質問すれば正解？
相続税の財産評価において、都市計画法や建築基準法の理解は不可欠です。

本講座では、単なる条文の暗記ではなく「なぜその法規があるのか（趣旨）」を深く学び、それが資料収集、現地調査、役所調査にどう直結するのかをマスターしていただきます。

さらに、税額を出すための評価だけで終わらせない、実務で差がつく活用事例まで網羅。「失敗しない財産評価」と「一歩踏み込んだ顧客提案」を同時に手に入れるための実践講座です。
※相続鑑定士 更新単位2単位認定

セミナープログラム
1. 財産評価に必要な「都市計画法」
① 区域区分と地域指定： 都市計画区域等の区域区分 ／ 用途地域および指定容積率
② 評価の境界線： 都市計画道路予定地 ／ 敷地が容積率の異なる地域に存する場合の減価判断
③ 【徹底解説】地積規模の大きな宅地の評価
　・ 三大都市圏の具体的な範囲と地積要件
　・ ミスマッチを防ぐ「地区区分」と「容積率」の考え方
　・ 判断に迷う「市街化調整区域」での実務対応

2. 評価に必要な「建築基準法」
① 道路と接道リスク： 路線価と建築基準法上の道路のズレ ／ 接道義務と私道に接する土地の注意点
② 建築制限と評価単位： 建物の用途制限 ／ 建蔽率・容積率の制限
③ 調査の現場力： 建築条例・開発指導要綱の罠 ／ 建物の敷地の範囲の捉え方
④ 必須資料の読み解き： 建築計画概要書から紐解く「土地評価単位」の決定

3. 評価にとどまらない！相続実務における活用事例
① 「建て替え」を見据えた生前対策コンサル
② 容積率や用途地域、接道状況から将来同じ規模で建て替えられるかを診断し、最適な遺産分割や資産組み換えを提案。
③ 遺産分割における下水道などのインフラ調査の重要性
④ 「とりあえず駐車場」からの脱却と有効活用
⑤ 法的な建築制限を正しく把握し、単なる土地評価の引き下げにとどまらない、収益性を最大化する土地活用プランへの昇華。
⑥ 子供世代に迷惑をかけない「境界・私道」の事前解消
⑦ 現地・役所調査で見つかった私道負担や接道不備を、相続発生前に解消・対策しておくことで、将来の売却トラブルを排除。
⑧ その他事例

講師紹介　　石川 真樹 氏　　株式会社ファルベ 代表取締役　（一社）全国相続鑑定協会 顧問
宮城県石巻市出身。宮城県石巻高等学校（高校３年時、全国高校ラグビー大会花園出場）、早稲田大学社会科学部、東京理科大学第二工学部建築学科卒業。
1997年 大手不動産鑑定会社入社、不動産鑑定・不動産コンサルティング業務に従事。2003年～セミナー事業部最高責任者、2007年～不動産コンサルティング部・セミナー事業部兼任取締役。
2014年 相続専門の不動産コンサルティングファームの㈱ファルベを設立。これまでに培ってきた幅広いネットワークを活かし、人と人との「つながり」に重点を置いた不動産相続コンサルティング事業を展開。